IW-Studie: Mietpreisbremse ist unwirksam – und das ist gut so

Die Mietpreisbremse funktioniert nicht – und das ist auch gut so. Zu diesem Ergebnis kommt eine empirische Studie des Instituts der Deutschen Wirtschaft Köln. Die Einrichtung untersuchte am Beispiel Berlin die Angebotsmieten in einem marktführenden Online-Immobilienportal. Die Ergebnisse zeigen, dass die Mietpreisbremse wirkungslos bleibt und erklärt, warum das sogar gut so ist.

Die Mietpreisbremse funktioniert nicht – und das ist auch gut so. Zu diesem Ergebnis kommt eine empirische Studie des Instituts der Deutschen Wirtschaft Köln. Die Einrichtung untersuchte am Beispiel Berlin die Angebotsmieten in einem marktführenden Online-Immobilienportal. Die Ergebnisse zeigen, dass die Mietpreisbremse wirkungslos bleibt und erklärt, warum das sogar gut so ist.

Düsseldorf. Die Mietpreisbremse hat ihr Ziel, bezahlbaren Wohnraum für breite Bevölkerungsschichten zur Verfügung zu stellen, nicht erreicht. Eine Studie des Instituts der Deutschen Wirtschaft Köln hat das jetzt am Beispiel der Entwicklung in Berlin festgestellt. In dem Papier heißt es: „Wie die empirischen Ergebnisse zeigen, werden die jeweiligen Referenzwerte der ortsüblichen Vergleichsmiete, trotz eines geringfügigen Bremsens der Mietpreise, in den meisten Fällen merklich überschritten.“ Für das Folgequartal der Einführung zeigten die Ergebnisse eine kurzzeitige Stagnation der Mietpreise. Jedoch sei dieses Phänomen nur von kurzer Dauer gewesen.

Eine zentrale Ursache dafür sieht die Studie in der Nutzung veralteter Mietspiegel. „Diese bilden unter den derzeitigen gesetzlichen Vorgaben nicht annähernd die aktuellen Entwicklungen der Wohnungsmärkte ab und suggerieren trotz der gestiegenen Nachfrage bei geringfügig gestiegenem Angebot weiterhin - zu Unrecht - günstige Mietpreise“, heißt es in der Untersuchung. Daraus folgert das IW: „Vermieter, die sich an der aktuellen Marktlage orientieren, verstoßen also fast zwangsläufig gegen die Regulierung.“

Die Mietspiegel müssten jährlich aktualisiert werden, fordert der IW für den Fall, dass der Gesetzgeber trotz allem an der Mietpreisbremse festhalten wolle. Damit wiederspricht das IW immer wieder geäußerten Forderungen aus der Seite des linken politischen Lagers, den Bezugszeitraum der Mietspiegel sogar auf 8 Jahre auszudehnen. Haus & Grund Rheinland kritisiert diese Forderungen schon lange.

Studie zeigt: Es wäre schlecht, wenn die Mietpreisbremse greifen würde

„Entgegen der geführten öffentlichen Diskussion sind die skizzierten Befunde jedoch nicht negativ zu bewerten“, schreiben die Autoren der IW-Studie. Zur Erklärung schreiben sie, dass es bei einer breiten Wirksamkeit der Mietpreisbremse es zu erheblichen Verwerfungen auf dem Wohnungsmarkt zu Lasten der Mieter käme. „Vermieter hätten infolge eines faktischen Mietstopps keine Anreize mehr ihre Immobilien zu vermieten. Stattdessen werden sich diese dazu entscheiden, die Regulierung zu umgehen, indem sie die Immobilie an Selbstnutzer veräußern und dem Mietwohnungsmarkt entziehen.“

Dadurch würde sich das Angebot an Mietwohnungen verkleinern – für Haushalte mit geringen Einkommen würde es noch schwerer, eine Wohnung zu finden. Im Fazit der Untersuchung heißt es daher: „Somit bewirkt die Mietpreisbremse letztendlich genau das Gegenteil von dem, was sie eigentlich beabsichtigt.“ Das kann Prof. Dr. Peter Rasche, Vorsitzender von Haus & Grund Rheinland, nur unterstreichen: „Vermieter suchen sich immer den Mietinteressenten aus, der das beste Einkommen vorweisen kann. Wenn es zu wenige Mietwohnungen für alle gibt, gehen einkommensschwächere Mieter also immer leer aus – egal, wie niedrig die angebotenen Mieten sein mögen.“

Funktionierende Mietpreisbremse? Besserverdiener wären im Vorteil

Ein weiteres interessantes Ergebnis der Studie: „Wie die empirischen Ergebnisse zeigen, wird die ortsübliche Vergleichsmiete besonders im hochqualitativen Segment des Wohnungsmarktes überschritten.“ Das heißt im Umkehrschluss: Auf die Mieten von Haushalten mit niedrigeren Einkommen, die eher nicht in Wohnungen der Luxusklasse leben, hätte eine funktionierende Mietpreisbremse kaum positive Effekte.

„Ganz im Gegenteil würden diese Gruppen gegenüber Haushalten mit hohem Einkommen relativ sogar schlechter gestellt werden.“ Besserverdiener müssten nämlich bei einer wirksamen Mietpreisbremse plötzlich weniger für ihre hochwertigen Wohnungen zahlen. Auch mit diesem Aspekt bestätigen die Macher der Studie mit ihren empirischen Daten einen wesentlichen Kritikpunkt, den Haus & Grund Rheinland schon seit langem gegen die Mietpreisbremse vorbringt.

Funktionierende Mietpreisbremse: Qualität des Wohnraums in Gefahr

Eine funktionierende Mietpreisbremse würde nach Ansicht der IW-Experten allerdings auch der Qualität des Wohnraumes schaden. Die Studie kommt zu folgendem Schluss: „Notwendige Aufwendungen für die Instandhaltung würden unterlassen werden und die Regulierung hätte eine merkliche Qualitätsminderung des Immobilienbestands zur Folge.“ Dadurch werde auch das politische Ziel eines klimaneutralen Gebäudebestands bis 2050 konterkariert.

Darauf hat auch Haus & Grund Rheinland schon öfter hingewiesen. „Natürlich darf man Modernisierungsmieterhöhungen verlangen“, erläutert Verbandsdirektor Erik Uwe Amaya. „Aber der Modernisierungssatz beschränkt sich auf 11 Prozent – und soll nach dem Willen der SPD sogar noch auf 8 Prozent gesenkt werden. Eine energetische Sanierung wird so für den Eigentümer immer mehr zum Verlustgeschäft.“ Haus & Grund Rheinland hat deswegen im NRW-Landtagswahlkampf die Parteien um ihre Meinung zu dieser Frage gebeten. Die Antworten können Sie <link http: www.hausundgrund-rheinland.de aktuelles einzelansicht wahlpruefstein-des-tages-kommen-veraenderungen-am-mietrecht-3521 _blank external-link-new-window internal link in current>hier nachlesen.

Wie soll es in NRW mit der Mietpreisbremse insgesamt weitergehen? Auch darüber stimmt NRW ab, wenn am 14. Mai ein neuer Landtag gewählt wird. Wie die Parteien mit der Mietpreisbremse weiter verfahren wollen, das können Sie in einem eigenen <link http: www.hausundgrund-rheinland.de aktuelles einzelansicht mietpreisbremse-ja-oder-nein-zwei-lager-vor-der-nrw-wahl-3510 _blank external-link-new-window internal link in current>Wahlprüfstein von Haus & Grund Rheinland nachlesen.

Dieser redaktionelle Beitrag wurde von <link http: www.hausundgrund-rheinland.de _blank external-link-new-window internal link in current>Haus & Grund Rheinland verfasst.

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