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Kündigungssperrfristverordnung in NRW erneut eingeführt!
Aufgrund der Kündigungssperrfristverordnung werden künftig die Kündigungsfristen bei der Begründung und Veräußerung von Wohnungseigentum an vermieteten Wohnungen in Gebieten verlängert in denen die Versorgung der Bevölkerung mit preiswertem Wohnraum gefährdet ist.
Was bedeutet dies für betroffene Wohnungseigentümer? Ganz grundsätzlich gilt im Falle der Veräußerung von vermieteten Objekten gemäß § 566 BGB der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“. Dass heißt, der Erwerber tritt anstelle des Vermieters (Verkäufers) in alle Rechte und Pflichten des Mietverhältnisses ein. Dementsprechend kann der Erwerber ein bestehendes Mietverhältnis unter denselben gesetzlichen Voraussetzungen kündigen, wie dies für den ehemaligen Eigentümer möglich gewesen wäre, also unter Einhaltung der ordentlichen Kündigungsfrist bei gleichzeitigem Vorliegen eines anerkannten Kündigungsgrundes (z.B. Eigenbedarf). Für eine solche Kündigung gelten die Fristen des § 573 c BGB. Sofern also ein gesetzlicher Kündigungsgrund wie Eigenbedarf vorliegt und vertraglich keine für den Mieter günstigeren Sondervereinbarungen getroffen wurden, kann der Erwerber einer Wohnung oder eines Hauses das bestehende Mietverhältnis je nach Dauer des Mietverhältnisses unter Einhaltung einer Frist von drei, sechs oder neun Monaten kündigen. Dies gilt nach wie vor.
Ein Sonderfall stellt allerdings die Situation dar, wenn nach der Überlassung an den Mieter, die Wohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt und im Anschluss daran verkauft wird. Gemeint sind solche Fälle, in denen ein zuvor ungeteiltes Gebäude mit Wohnungen nach den Regeln des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) durch notarielle Teilungserklärung in Wohnungseigentum umgewandelt und das so neu begründete Wohnungseigentum nach und nach verkauft wird. Nach der gesetzlichen Regelung des § 577 a Abs. 1 BGB kann sich der Erwerber solchen Wohnungseigentums auf berechtigte Interessen, wie z.B. Eigenbedarf, erst nach Ablauf von drei Jahren seit der Veräußerung berufen und aus diesem Grunde das Mietverhältnis dann kündigen.
Die Landesregierungen können nach § 577 a Abs. 2 BGB Gebiete mit gefährdeter Wohnraumversorgung bestimmen, für die dann eine verlängerte Kündigungssperrfrist gilt. Hiervon wurde Gebrauch gemacht. Abweichend von der Dreijahresfrist des § 577 a Abs. 1 BGB gilt nun in einigen Kommunen eine Kündigungssperrfrist von 5 bzw. 8 Jahren. Die Gemeinden im Rhein-Kreis Neuss sind von der verlängerten Kündigungssperrfrist nicht betroffen, aber einige Nachbargemeinden wie z.B. Düsseldorf, Ratingen oder Willich. Lassen Sie sich im Bedarfsfall von uns im Rahmen eines persönlichen Beratungsgespräch ausführlich beraten.
RAin Iris Hahneiser
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