Muss der Mieter auf eine Kündigung seines Vermieters antworten oder kann er auch einfach stillschweigend akzeptieren, dass er die Mietsache fristgerecht räumen muss? In Rechtsprechung und Literatur war die Frage durchaus umstritten, schließlich hat der Vermieter ein Interesse an einer gewissen Planungssicherheit. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat die Frage jetzt geklärt.
Karlsruhe. Antwortet der Mieter nicht auf ein Kündigungsschreiben vom Vermieter, ist das noch kein Grund, vorsorglich auf fristgerechte Räumung der Mietsache zu klagen. Das gilt jedenfalls solange, wie der Mieter nichts getan hat, was Zweifel an seiner Vertragstreue hätte nähren können. Wenn ein Vermieter trotzdem eine solche Klage einreicht, muss er die Kosten des Verfahrens selbst im Erfolgsfall tragen. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) jetzt in einem Fall aus NRW entschieden (Beschluss vom 28.06.2023, Az.: XII ZB 537/22).
Geklagt hatten die Vermieter einer Arztpraxis: Sie hatten der Praxis im März fristgerecht gekündigt, Ende September sollte das Mietverhältnis enden. Von den Mietern kam allerdings keine Rückmeldung auf das Kündigungsschreiben. Das machte den Vermietern zunehmend Sorgen, schließlich wollten sie einen Nachmieter suchen. Sie forderten sowohl Ende April als auch Ende Mai von den Mietern eine Bestätigung des Auszuges ein – ohne Erfolg.
Daraufhin zogen die Vermieter vor Gericht, um vorsichtshalber auf Räumung der Mieträume zum Vertragsende zu klagen. Schließlich meldete sich die Arztpraxis dann Anfang August aber doch noch: Man teilte mit, man habe sich mit den inzwischen gefundenen Nachmietern auf die Übernahme von Mobiliar geeinigt und schlage vor, die Übergabe der Mieträume in der letzten Septemberwoche vorzunehmen.
Mieter antworten nicht auf Kündigung – Vermieter klagt vorsorglich
Auch die Räumungsforderung erkannten die Mieter gleich nach dem Erhalt der Räumungsklage an. Damit war die Sache zwar erledigt, doch die bereits entstandenen Kosten für das angelaufene Gerichtsverfahren sorgten für Streit: Die Mieter sahen es nicht ein, warum sie für die Kosten aufkommen sollten. Ihrer Meinung nach hätten die Vermieter ja gar keine Klage einreichen müssen. Der Streit um die Kosten ging vom Landgericht Duisburg bis zum Bundesgerichtshof (BGH).
Die Bundesrichter entschieden: Die Vermieter müssen die Kosten des Verfahrens tragen. Die Mieter hätten durch ihr Schweigen zur Kündigung keinen Anlass zur Klage geliefert. Wenn es für eine Klage keinen Grund gab, trägt der Kläger aber auch dann die Kosten, wenn er in der Sache Erfolg hatte – so schreibt es die Zivilprozessordnung (ZPO) vor. Mit dieser Entscheidung widerspricht Karlsruhe verschiedentlich geäußerten anderen Meinungen in Rechtsprechung und Literatur.
Kein Anlass für Klage – Vermieter trägt Kosten des Verfahrens
Diese gingen davon aus, dass sich aus dem Interesse des Vermieters an Planungssicherheit eine Verpflichtung des Mieters zur Antwort ableiten ließe. Dem ist nicht so, wie der BGH klarstellte. Vielmehr gilt hier nach Ansicht der Bundesrichter der allgemeine Grundsatz: Ein Schuldner muss sich vor der Fälligkeit nicht zu seiner Leistungsbereitschaft äußern. Auch im Gewerbemietrecht sieht Karlsruhe keinen Grund, von diesem Prinzip abrücken zu müssen.
Wenn der Mieter durch sein Verhalten nicht irgendwie aktiv beim Vermieter Zweifel an seinem fristgerechten Auszug aufkommen lässt, hat der Vermieter auch keinen Anlass, an der Vertragstreue des Mieters zu zweifeln und vorsorglich Klage einzureichen, betonte der BGH. Und in diesem Fall war es so gewesen: Die bloße Untätigkeit der Mieter war gewissermaßen als stillschweigendes Anerkennen der Kündigung aufzufassen. Gleich nach Erhalt der Klage hatten sie ihre Räumungspflicht sogleich anerkannt und waren damit nach § 93 ZPO vor den Kosten des Verfahrens geschützt, stellte der BGH fest.
Dieser redaktionelle Beitrag wurde von Haus & Grund Rheinland Westfalen verfasst.
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