Energetische Sanierung wird gefördert: Muss der Mieter von den Fördermitteln wissen?
Die energetische Sanierung von Mietwohnungen ist ein wichtiges Thema unserer Zeit. Vermieter können zur Finanzierung Fördermittel beantragen und im Nachgang natürlich auch eine Mieterhöhung einfordern. Aber muss im Mieterhöhungsschreiben auf die Höhe der Fördermittel eingegangen werden, die der Vermieter erhalten hat? Darüber hat der Bundesgerichtshof (BGH) jetzt entschieden.
Karlsruhe. Wenn ein Vermieter eine Modernisierungsmieterhöhung ausspricht, muss er dem Mieter auch mitteilen, inwiefern er bei der Finanzierung der Baumaßnahme auf Drittmittel wie etwa staatliche Fördergelder zurückgegriffen hat. Dadurch soll der Mieter in die Lage versetzt werden, die Plausibilität der Mieterhöhung beurteilen zu können. So hat es der Bundesgerichtshof (BGH) kürzlich entschieden (Urteil vom 19.07.2023, Az.: VIII ZR 416/21).
Das Urteil fiel im Streit um die Modernisierungsmieterhöhung für eine Wohnung in Berlin. Die Vermieterin hatte dem Mieter eine energetische Sanierung angekündigt und dabei geschrieben, sie wolle für die Maßnahme Fördermittel der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) beantragen. Als sie dann später den Mieter anschrieb und eine Modernisierungsmieterhöhung erklärte, verwies sie auch auf dieses erste Schreiben, sagte aber nichts dazu, ob sie die Fördermittel beantragt bzw. bewilligt bekommen hatte.
Fördermittel im Mieterhöhungsschreiben nicht erwähnt
Der Mieter hielt das Mieterhöhungsverlangen wegen dieser fehlenden Information für formal unwirksam. Diese Einschätzung teilten alle Instanzen, am Ende auch der Bundesgerichtshof (BGH). Karlsruhe stellte fest: Wenn ein Vermieter eine Modernisierung zumindest teilweise mit zinsverbilligten oder zinslosen Darlehn von der öffentlichen Hand finanziert, verringert sich die Höhe der möglichen Mieterhöhung entsprechend. Der Vermieter kann sich also nicht vom Mieter erneut bezahlen lassen, was er bereits vom Staat bezahlt bekommen hat.
Das gilt für auch andere Drittmittel, die der Vermieter für die Modernisierung nutzt, wie etwa Darlehen oder Mietvorauszahlungen des Mieters, Leistungen eines Dritten für den Mieter oder Mittel der Finanzierungsinstitute von Bund und Ländern. Damit der Mieter nachvollziehen kann, ob solche Drittmittel verwendet wurden und bei der Höhe der Mieterhöhung zu berücksichtigen sind, muss er im Mieterhöhungsschreiben entsprechend informiert werden, befanden die Richter.
Ohne Auskunft über Drittmittel keine Modernisierungsmieterhöhung
Im vorliegenden Fall war nach Ansicht des BGH aus dem Mieterhöhungsschreiben nicht ersichtlich, ob nun Drittmittel geflossen waren oder nicht: Hatte die Vermieterin die Förderung bekommen und einfach nicht angegeben? Wenn ja, hatte sie diese von der Mieterhöhung abgezogen oder nicht? War der Antrag von der KfW abgelehnt oder vielleicht doch gar nicht gestellt worden? Oder waren die gewährten Mittel nicht auf die Kosten der Modernisierungsmaßnahmen anzurechnen?
Laut BGH wäre es auch möglich, dass die Vermieterin die Mieterhöhung richtig berechnet und die Angabe über die Drittmittel schlicht zu nennen vergessen hatte. So oder so: Da das Mieterhöhungsschreiben diese Fragen offen ließ, was es unwirksam. So konnte die Vermieterin die gewünschten 83,79 Euro Mieterhöhung im Monat in diesem Fall also nicht durchsetzen. Damit solche Fehler nicht passieren, rät Haus & Grund Rheinland Westfalen allen Mitgliedern, bei der Erklärung einer Modernisierungsmieterhöhung die Rechtsberatung im Ortsverein zu Rate zu ziehen.
Dieser redaktionelle Beitrag wurde von Haus & Grund Rheinland Westfalen verfasst.
Hinweis: Entscheidungen der Rechtsprechung sind sehr komplex. Eigene juristische Bewertungen ohne fachkundige Kenntnis sind nicht empfehlenswert. Ob dieses Urteil auch auf Ihren Sachverhalt Anwendung findet, kann Ihnen als Mitglied daher nur ein Rechtsberater in einem Haus & Grund – Ortsverein erklären.