Wenn ein Eigentümer seine Wohnung verkaufen möchte, braucht er unter Umständen die Zustimmung des Verwalters dafür. So sehen es Teilungserklärungen gelegentlich vor. Verweigert der Verwalter die Zustimmung, kann der Wohnungseigentümer ihn auf Zustimmung verklagen. Im Fall der Verurteilung muss der Verwalter die Prozesskosten zahlen. Darf er diese aus dem WEG-Vermögen nehmen?
Karlsruhe. Entstehen dem Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) Kosten, weil er dem Verkauf einer Wohnung zustimmen muss, braucht er diese nicht aus seiner eigenen Tasche zu begleichen. Das gilt sogar für die Prozesskosten, wenn ein Wohnungseigentümer den Verwalter erfolgreich auf Zustimmung verklagt hat – es sei denn, der Verwalter hatte seine Zustimmung pflichtwidrig verweigert. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) im Herbst entschieden, wie kürzlich bekannt wurde (Urteil vom 18.10.2019, Az.: V ZR 188/18).
Das Urteil könnte ein teures Erwachen für eine Wohnungseigentümergemeinschaft in Schleswig-Holstein bedeuten. Was war passiert? Alles hatte damit seinen Lauf genommen, dass drei Eigentümer der Gemeinschaft ihre Wohnungen verkaufen wollten. Laut der Teilungserklärung mussten sie dafür die Zustimmung des Verwalters einholen – der wolle sie ihnen aber nicht geben. Die Eigentümer zogen jeweils gegen den WEG-Verwalter vor Gericht. In allen drei Verfahren wurde der Verwalter auch tatsächlich dazu verurteilt, dem Verkauf zuzustimmen.
Verurteilter Verwalter nahm Prozesskosten aus der WEG-Kasse
Wie in solchen Fällen üblich, erlegten die Richter dem Verwalter jeweils die Prozesskosten auf. Rund 13.500 Euro musste der Verwalter berappen – und nahm das Geld aus der Kasse der Gemeinschaft. Diesen Griff ins Vermögen fanden die Wohnungseigentümer gar nicht komisch und hielten ihn auch nicht für rechtmäßig. Sie zogen vor Gericht, um das Geld zurück zu bekommen. Sowohl das Amtsgericht Pinneberg, als auch das Landgericht Itzehoe sahen die Eigentümer im Recht. Doch der Verwalter zog vor den Bundesgerichtshof (BGH).
Die Karlsruher Richter entschieden: Der Verwalter hatte nicht per se pflichtwidrig gehandelt. Wird ein Verwalter dazu verurteilt, einem Wohnungsverkauf zuzustimmen, muss er die Prozesskosten nicht grundsätzlich selbst bezahlen. Denn bei seiner Entscheidung habe er als Treuhänder und mittelbarer Stellvertreter der Eigentümer gehandelt, wie der BGH klarstellte. Wenn der Verwaltervertrag oder die Gemeinschaftsordnung ihm den Griff ins Gemeinschaftsvermögen erlaubt, darf er daraus auch die Prozesskosten bestreiten. Nur wenn er seine Zustimmung zum Verkauf schuldhaft pflichtwidrig verweigert hätte, wäre es anders gewesen.
Zustimmung zum Wohnungsverkauf: Verwalter muss Eigentümer nicht fragen
Dann hätte der Verwalter das Geld tatsächlich zurückzahlen müssen. Die Bundesrichter betonten allerdings: Auch wenn Gerichte den WEG-Verwalter später zur Zustimmung verurteilten, könne seine Entscheidung nach sorgfältiger Prüfung der Umstände zustande gekommen sein. Es könne dem Verwalter nicht das Risiko angelastet werden, dass Gerichte die Sachlage später anders beurteilten.
Insofern räumt der BGH dem Verwalter durchaus einen weiten Ermessensspielraum ein, wenn es um die Beurteilung der Frage geht, ob wichtige Gründe gegen einen Wohnungsverkauf sprechen. Erst wenn der Verwalter eine offenkundig nicht vertretbare und auch nicht nachvollziehbare Entscheidung getroffen hätte, wäre die Grenze überschritten und von einem pflichtwidrigen Handeln auszugehen.
Ob es in diesem Fall schon so weit war? Zur Klärung dieser Frage hat der Bundesgerichtshof den Fall an das Landgericht Itzehoe zurück verwiesen. Dafür gab der BGH dem Gericht in Schleswig-Holstein noch einen Hinweis mit auf den Weg: Der Verwalter ist nicht grundsätzlich verpflichtet, vor seiner Entscheidung über die Zustimmung zum Verkauf eine Weisung der Eigentümer einzuholen – im Zweifel darf er das aber natürlich tun. Dann muss er die Eigentümer allerdings auch umfassend informieren, damit sie sich vor ihrer Entscheidung selbst ein Bild machen können.
Dieser redaktionelle Beitrag wurde von Haus & Grund Rheinland Westfalen verfasst.
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